美国房屋降价最多的区域：San Jose 降价10.7%，旧金山降价8.5%，西雅图降价8.2%,Denver5.8%，圣地亚哥降价5.2%，波兰特降价5.1%，拉斯维加斯降价4.8%，凤凰城降价4.4%，洛杉矶3.4%，Tucson3.3%,华盛顿3%， Riverside 降价2.9%，波士顿2.9%，如果你没有自住房，你现在可以报价，你报价不等于你要买，是吧？而且你可以low ball都可以，而且现在特别马上节日来了，圣诞节感恩节，这个时候如果还在卖房子的人代表他还是非常积极想卖的，所以你这时候可以开始报价，你可以把那些降价最多的房子开始报价，节日里买房子的人也少，所以你的竞争也少
而且我刚才也大概的计算了一下地产的基本投资算法，资本化率Cap rate怎么算？我们从以前买的时候和现在的新的价值来对比，首先看左边，3万块的收入，租金收入，费用是1万5，然后净收入是1万五，然后房子价值是三十万，那么资本化率就是百分之五，为什么是百分之五呢？那就是1万五除以三十万所以是百分之五，百分之五的回报率率是什么意思呢，就是如果你的回报率是百分之五，那你这个投资要二十年才能回本，因为5乘以二十年是百分之一，
同样这个物业今天的回报率值是多少钱呢，你看一下右边，现在租金涨到了4，涨到了一年4万，然后成本是1.2万，净收入是1年两万，然后现在房屋价值从三十万涨到了六十万，两万的收入除以60万的价值，资本化率Cap rate3.3。3.3的资本化率就是三十年回本，这是资本化率Cap rate
然后我有仔细的计算了一下现金回报率， Cash on cash return 看中间这里，收入租金收入3万，成本1万5，净收入1万五，还要减去贷款费用1万二，净收入减去贷款费用只有3000，再用3000除以首付十万，那就是百分之三的现金回报率，这个我注意到现金回报率是所有的开销减去贷款费用再除以首付的金额，那么我会获得这个现金回报率
我们看这同一个房子今天的价值，它的现金回报率有多少，从租金涨到4万，成本涨到2万，然后净收入两万，减去一万二的贷款，那么这个净收入是8000,用8000除以这个首付的十万，那么这个现金回报率是百分之八，现金回报率和资本化率当中是有一个差别的，我特比注意到了这个细节，现金回报率是要减掉贷款费用的，然后现金回报率是除以首付，而不是除以整个房子的价值
最后看了一下年平均化的回报率也就是-Annual return，我可以给你看一下我是怎么计算它的
只是年份净收入价值，然后第一年
净收入减去开销以后，一年三万五，房子价值是50万，那么回报率就是7%
第二年也是一样，回报率也是7%，那么第三年呢？你看这里
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为什么是五十三万五呢？是因为这个房子本来是五十万买的，但是呢，现在赚了五十万，然后第三年加上第三年的收入3万5，所以是535000,除以这个五十万，所以第三年的回报率是107%，那么我这三年加起来如何计算呢？看这里
就是第一年百分之七的回报率，第二年百分之七的回报率，第三年107%的回报，那么我就除以三年平均下来就是百分之40.33%，那么40.33%就是年平均回报率，第三年535000是因为房子多卖了50万